こんにちは！
きゃなです(@pooh_kakei_lv3)
きゃなです(@pooh_kakei_lv3)
先日、無料不動産投資の面談を受けてきましたので、今日はその内容について書きたいと思います。物件の詳細情報は避けますが、自分が受けたのはマンション投資の話になります。
無料でプロの意見を聞くことが出来て、勉強になるのでオススメです。
1.不動産投資とは
1.不動産投資とは
不動産投資とは、アパートやマンションのオーナーとなり、家賃収入を得る形で収益を得る投資になります。特徴としては、株などに比べると景気的な影響を受けにくいのが特徴と言われています。
基本的に管理は管理会社丸投げで、管理費用を管理会社に払うパターンが多いと思います。
投資として収益が期待出来る部分は・・・
・購入後価値が上がる
いわゆるキャピタルゲインというものですが、国内の不動産投資でこのパターンを狙うのは中々難しいと思います。
・家賃収入が入る
いわゆるインカムゲインというものですが、不動産投資で狙いたいのは、こちらの家賃収入部分になると思います。
価値が下がらない物件で、インカムゲインを狙う。がオススメの必勝法というお話でした。
2.メリットデメリット
2.メリットとリスク
主なメリットとリスクは以下になります。
■メリット
①家賃収入が入る
自分がオーナーになった部屋を誰かが借りてくれれば、家賃収入が入ります。
②節税になる
運営にかかる費用の一部を経費として計上出来ます。
③保険になる
オーナーが死亡時はローンが無くなる保険が付いて、死亡後はローンゼロで家賃収入が入ってきます。
④インフレリスクヘッジになる
インフレ(お金の価値が下がる)ということは物の価値が上がるということなので、現物資産を持つということはインフレリスクに対するリスクヘッジとなります。(リスクヘッジ：リスク回避)
⑤相続対策になる
相続において一定の優遇措置を受けることが出来ます。
■リスク
①空室&家賃回収不能リスク
借り手がいない。もしくは、家賃回収不能の場合、赤字になります。
②資産価値減少のリスク
不動産価値が低下する可能性もあります。
③破損汚損リスク
人に貸し出す以上、汚損・破損のリスクがあります。費用回収がどれだけ出来るかは管理会社がどれだけ頑張ってくれるかによるところが大きいと思います。
個人的には、節税効果抜きで収支が黒字になるくらいでないと、厳しそうだな。。。という印象を受けました。
3.質問内容
3.質問内容
質問は面談中に随時聞いていく形でしたが、疑問点をわかりやすく説明するための資料は大抵準備されているので、とてもわかりやすかったです。
■質問内容
・損益分岐点と年利は？
・シミュレーション結果は空室ゼロですか？
・家賃保証の保険ってリスクだけ増えるイメージなのですが・・・
損益分岐点は、フルローンの場合で約30年後、表面利回り約5%
繰り上げ返済すれば短縮されるということでしたが、繰り上げ返済したら保険機能が減りますよね？に対しては、そうですね。余裕資金で行うイメージになります。という回答でした。
そもそも繰り上げ返済前提で収益期待なら、(不動産価格が暴落しているわけではないので)貯めてからスタートしても遅くはないはず・・・
自分の生きてる間のメリットと考えると損益分岐点が30年後では遅すぎます。。。
しかしながら・・・子供世代や孫世代まで相続すればメリットしかない！かもしれないという可能性は感じました。
シミュレーション結果は、空室が出来ない前提で出されていたのですが、空室ゼロに難色を示したら、2年毎に1カ月空室が出るパターンも作ってくれました。損益分岐点さらに伸びる・・・
節税効果は収入が多い方がやればメリットが大きいと思いましたが、うちで言えば住宅ローン減税真っただ中の一馬力家庭・・・元々払っている税金が少ない状態です。
それでもリーマンショック時のように物件価格が下がっている状態であれば、手を出しても良いかな？とも思いますが、今はそうではありません。
現状の運用益と比べるとリスクが目立ちます。。。
「魅力的な話ではありましたが、今のうちの状況から考えると投資タイミングは、今では無いと思いますのでやめておきます。お金の使い道に困るくらいになったらお願いします。」と丁重にお断りしました。
ちなみにこの手の無料面談後に、しつこい勧誘が来たことはありません。
4.まとめ
4.まとめ
・不動産投資面談は勉強になる。しつこい勧誘は無い。
・不動産投資は超長期で考える。自分の為というよりは子供や孫世代になった時に効果大
ちなみに1時間程度の面談でしたが、なかなか面白い面談でした。
また何か興味もったら無料面談申し込んでみたいと思います。
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